10.设计业务（1 / 2）

吴总叫吴坤龙，是安州城启集团房地产开发商，他是个聪明人，第三天就让嘉嘉联系上我，说要上门拜会一下。

我和老板讲了，老板很重视。

紫木堂建筑景观设计公司只有二十多人，有十多个空位，老板又在下属公司找了一些人过来，让他们坐在座位上看图纸滥竽充数。

嘉嘉和吴总以及他们公司的设计总一行四人来到我们公司考察。

“欢迎吴总经理和许嘉嘉女士莅临指导。”秦总让人挂了红色条幅，会议室里摆好鲜花和水果，公司主要技术骨干在会议桌齐聚一堂，坐成一排。

“您好秦总，唐突上门叨扰，感谢您亲自接待。”许嘉嘉微笑着致谢。

“应该的，幸会。”老板微笑回答。

老板一身粉色西装，婉约俊俏，美目流波，不比许嘉嘉弱几分。

会议开始。

设计总监先介绍了集团九年来的发展历程，紫木堂集团下属有酒店、茶园、景观设计和施工公司，有喷泉设备生产销售和安装队伍，有苗木公司……

“紫木堂景观设计公司成立得相对较晚，仅仅五年多……”公司设计总监段辉是名牌大学毕业的，口才极好。

紧接着开始介绍设计公司的作品，林林总总的项目，其大小规模不一。

会议结束后，秦总和我邀请吴总他们到大会议室面谈。

“你们的作品景观设计居多，不知道在大型商业楼盘规划这块做的多不多！”城启公司设计总欧阳正华开口问道。

秦总一愣，看向我，示意我介绍一下。

“哦，我们参与过小型居住区的规划设计调整，实话实说，超过300亩地没有做过。”我顿了顿，看见秦总皱起了眉头。

我笑了笑，继续说道：“我是学城市规划专业的，对大型商住项目有些心得，我谈几点。”

我调出公司做过的一个大项目总图，用激光笔讲了起来。

“首先，在规划之初要先做分期开发规划，对先期启动部分做好建筑产品定位，分析目标地块的购买人群，然后根据区位和人车流动线确定路网结构和示范区位置。”

我又调出他们的规划图，建议他们首期商业总面积不用太大，但是要同步建设商业街区，以此打消购房者‘社区配套不完善’等顾虑。

“一句话，总体规划中，商业、运动、景观、教育等配套都要体现出来，尽可能多提炼出一些产品营销卖点。”我笑着做了最后总结，感觉吴总听得很认真。

“关于成本控制方面，你们有哪些考虑？”吴总开口问道。

“这方面我们也有一些经验，从规划方面就要着手，例如少设置岗亭，在合适的半径内设置幼儿园和物管中心，优化管线排布，集中建设共享园林……”

我一边说，一边看向老板，见她神情放松下来，我心中的担心也少了很多。

我想起鹿小舟后来电话里和我说的话——吴总是个聪明人，其实这考察也就是走走形式，只要你们不要太差，肯定要给你们的。给谁都是给，不过价钱方面，就看你怎么和他谈了。

我的侃侃而谈，吴总貌似很满意。

我估计吴总非常清楚——我作为鹿小舟的好友，即使和他彼此生意谈不拢，吴总他也绝对会看在鹿小舟的情面上，不敢对我有任何意见的。

会后，我们邀请他们吃午饭，吴总一行人客气地谢绝了。

晚上吴总单独约我去江边的渔船上吃晚饭，连嘉嘉都没带。

“铁总，这是另一个大项目的详细资料，你看一下，如果请你们做规划设计，需要多少钱？”

我看了一下项目简介，占地五百亩，总建筑面积83万方。

呵呵，这家伙，上午给我看的是一个小项目。

他可能想着，如果我们水平不行，就拿那个小项目搪塞一下我。

这老狐狸！

“要完成到什么阶段？”我问。

“规划报建，借此调整控规，容积率按2.5完成审批，您有信心做到吗？”

“吴总，这您不用担心，钱我不会一个人赚的，原来容积率多少？”

“呵呵呵，铁总真是爽快人。”吴总笑着说完，又回答说：“原来净用地1.8，能不能帮忙找找人，不要配建幼儿园和小学。”

“呵呵呵，这跑不掉的，按居住区规划管理条例，谁开发都是要配建的。”

吴总之人很狡猾，以为我不懂，想用配套给我打马虎眼，给我制造“你不能找人推掉配套”的负罪感。被我一眼看穿了，直接袖里乾坤怼了回去。

我皱了一下眉毛，拿出计算器一顿猛按，然后放下计算器，开口说道：“容积率这么一调整，按每平方米利润600元计算，获批后可以多赚一亿一千万。”

“啊，没那么多吧！现在房地产的形势严峻，谁知道怎么样。”

“吴总，您是外资，地价先交两成就可以办理土地证，然后用贷款交齐一期部分的地价，后面基本不用花多少钱，都是垫资，只要预售成功，这项目就算成了。”

“哦？铁总也懂房地产开发？”吴总大吃一惊。

“我不太懂，但是小鹿是学房地产开发的，她很懂。”我说的已经很直白了。

“……”

一番拉锯心理战后，我拿出两份合同，一份正规规划设计合同，还有一份只是说明，你付到那一笔，我就会承诺你走完那一个阶段的审批。

“铁总，800多万啊！这也太多了吧。”吴总佯装不懂大陆设计市场行情。

“吴总，你也可以不花钱，我们合作搞开发，我用这八百万设计费的60%做股金，您想谈谈吗？”